0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Коммунальные услуги при покупке квартиры

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Покупка квартиры

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ

Содержание статьи:

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность. Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом. Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком. Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

+7 (800) 550-38-47 — Вся Россия

+7 (499) 553-09-05 — Москва

+7 (812) 448-61-02 — Санкт-Петербург

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.

Как узнать о долгах по ЖКХ?

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  • Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
  • Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
  • Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
  • Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов?

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца. При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное. В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании статьи 391 Гражданского кодекса.

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

  1. Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
  2. Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
  3. В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
  4. Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
  5. Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по 163 УК РФ.

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

  • Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
  • Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.
  • Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
  • В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
  • В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки, продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
  • Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
  • Составить передаточный акт, передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.

Список необходимых документов

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

  • Паспорта сторон.
  • Выписки из реестра.
  • Справку из налоговой об отсутствии долгов.
  • Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
  • Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
  • Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по договору купли-продажи и данные о том, кто платит за долг.
  • Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
  • Сведения о прописанных лицах, включая выписку из домовой книги.
  • Свидетельство о регистрации.
  • Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
  • Акт приема-передачи квартиры.
  • Акт передачи денег.
  • Расписка.

В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров.

Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.

В данном случае новый собственник должен обратиться в ТСЖ с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения. Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ, не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

Заключение

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

  • Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
  • Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
  • Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
  • Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Что делать после покупки квартиры в первую очередь. Оформление документов и обращение в службы: газ, жкх, тсж.

На этапе регистрации прав собственника в Росреестре бумажная волокита, связанная с приобретением жилья, для счастливого владельца не заканчивается. Это только начало длительного похода по инстанциям с целью переоформления многочисленных договоров на предоставление коммунальных и иных услуг.
Поэтом рекомендую отложить празднование новоселья на пару-тройку недель и заняться делами более насущными. В этой статье я расскажу о том, что нужно сделать в первую очередь при покупке квартиры, куда при этом обратиться и как происходит процедура переоформления коммунальных и иных услуг на себя.

Читать еще:  Договор продажи недвижимости образец

От каких условий зависит первоочередность действий?

Первоочередность действий по оформлению коммунальных услуг зависит от рынка, на котором была приобретена недвижимость – являетесь ли Вы владельцем квартиры в новостройке или собственником жилья, купленного на «вторичке».
В любом случае первым этапом будет обращение к управляющей организации – посреднику между собственниками и ресурсоснабжающими организациями (в старых домах функции управляющего может исполнять ТСЖ).
Вторым этапом будет заключение или переоформление соглашений на поставку ресурсов с соответствующими компаниями.

○ Что делать после покупки жилья в новостройке?

Первым делом регистрируем право собственности на квартиру в Росреестре.
Для этого понадобится подписать с застройщиком акт приема-передачи и получить от него технический план на квартиру. Иногда технический план нужно оформлять самостоятельно (это зависит от договоренности с застройщиком). Заказать техплан можно в Кадастровой палате Росреестра или у кадастрового инженера.
С актом приема-передачи и техпланом нужно обратиться в Росреестр.
С момента получения акта-приема передачи, на имя нового собственника начисляются коммунальные платежи. Основанием служит п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ:

«Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи».

✔ Оформление договора в ЖКХ

Управляющая организация (УО) является посредником между жильцами и ресурсоснабжающими организациями (ч. 6.2 ст. 155 ЖК РФ). Ресурсоснабжающая организация выставляет УО счет за услуги. УО, в свою очередь, выставляет счет жильцам, получает от них деньги и передает организации, предоставляющей ресурс.
Как узнать новому собственнику в какую УО обратиться? Местный орган власти самостоятельно проводит конкурс на отбор управляющей организация. В течение 10 дней после его проведения лицам, получившим передаточный акт от застройщика, местным органом власти сообщается о его результатах – о том, какая УО выиграла конкурс и об условиях договора (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).

✔ Оформление лицевого счета

Лицевой счет – понятие, используемое в обиходе для платежного документа, выдаваемого УО собственнику. Он выдается на каждую квартиру и отражает информацию о внесении коммунальных услуг.
Чтобы его оформить, необходимо обратиться в управляющую компанию с заявлением, написанным в произвольной форме с просьбой об открытии счета на Ваше имя. К заявлению следует приложить паспорт и передаточный акт.

✔ Обращение в энергосбыт

По правилам Постановления Правительства РФ № 442, физические лица, являющиеся потребителями электроэнергии, должны заключить договор с гарантирующим поставщиком или энергосбытом (п. 71 Постановления).
Договор не обязательно должен быть письменным и считается заключенным с момента начала использования электроэнергии. Наличие договорных отношений подтверждается соответствующими квитанциями. Сообщает информацию о пользователе электроэнергией в этом случае УО (пункты 72, 73 Постановления).
Чтобы заключить письменное соглашение на потребление, нужно обратиться к энергосбыту, обслуживающему зону, где находятся энергопринимающие устройства, с заявлением о желании заключить договор. Перечень необходимых документов можно посмотреть в п. 34 Постановления Правительства РФ № 442 (если всех документов нет, энергосбыт должен их собрать самостоятельно).

✔ Дополнительные действия

Если в новостройке предусмотрено использование газовых плит, то необходимо обратиться в горгаз для заключения соответствующего договора.
Если Вы собираетесь жить в помещении, не забудьте в нем прописаться. Для этого необходимо обратиться в орган регистрационного учета. Зарегистрировать по адресу нужно всех – и постоянных, и временных жильцов.
Домашние сети (и телефон, и интернет, и телевидение) зачастую предоставляются одним провайдером, который еще на этапе строительства подводит к дому необходимые провода. Узнайте у застройщика, кто является Вашим провайдером и отправляйтесь к нему заключать договор.
Если Вас оператор телефонной связи не устраивает, то Вы вправе выбрать любого другого. Порядок предоставления услуг телефонной связи регулируется пунктами 15-18, 57-59 Постановления Правительства РФ № 1342.
Кроме того, сейчас можно воспользоваться дополнительными услугами, такими как страхование квартиры, установка охранной сигнализации, доставка воды и т.д.

○ Что делать при покупке жилья на вторичном рынке?

Обязанность по уплате коммунальных платежей возникает после оформления права собственности (п. 5 ч. 2 ст. 155 ЖК РФ). То есть, после регистрации нового владельца в Росреестре.
Чтобы не получать платежки на имя старого хозяина, следует поскорее переоформить все документы на оплату на себя.

✔ Обращение в ТСЖ или ЖКХ

Поинтересуйтесь у соседей или бывшего собственника о наличии ТСЖ в Вашем доме. Это сообщество собственников, о котором обязан знать каждый жилец. Если ТСЖ не создавалось, поинтересуйтесь адресом управляющей организации.
Чтобы вступить в ТСЖ необходимо подать соответствующее заявление.
Если адрес УО Вам не подсказали, можно его узнать из приходящих платежных документов, в расчетно-кассовом центре или через специальные сервисы в интернете.
С управляющей организацией заключается договор.

✔ Переоформление лицевого счета

Переоформлением лицевого счета занимается ТСЖ или УО. Для этого необходимо подать соответствующее заявление, паспорт и подтвердить права собственника.
Отказ в переоформлении лицевого счета по причине задолженности не является законным. Новый владелец не должен отвечать по долгам продавца. Исключение – сборы на проведение капитального ремонта.

✔ Переоформление договора с энергосбытом

Энергосбыт необходимо известить о смене собственника. Для этого следует обратиться в компанию, поставляющую электроэнергию в зону обслуживания, где находится Ваш дом.
Чтобы переоформить договор, необходимо взять с собой паспорт, правоустанавливающий документ на квартиру и снять текущие показания счетчика. Если Вы уже начали платить по счету, возьмите с собой квитанцию.

✔ Переоформление счетчиков потребления воды, если они имеются

Если имеются приборы на учет воды, необходимо переоформить счетчик на горячую и холодную воду на себя.
Для этого снимаются показания приборов. С паспортом, документами на квартиру и документами на счетчики (если есть) необходимо обратиться в водоканал.

✔ Переоформление стационарного телефона, при его наличии

Если в квартире, куда Вы вселились есть действующая телефонная линия, нужно обратиться к оператору связи.
Как переоформить домашний телефон на себя? Для этого в течение месяца с момента заселения необходимо обратиться к оператору со своим паспортом и с правоустанавливающим документом на квартиру. Никаких отказов от пользования сетью от бывшего собственника получать не нужно. Старый договор прекращается автоматически, об этом свидетельствует п. 5 ст. 45 Закона «О связи»:

«В случае прекращения у абонента права владения и пользования помещением, в котором установлено оконечное оборудование (далее — телефонизированное помещение), договор об оказании услуг связи с абонентом прекращается.
При этом оператор связи, с которым прекращается договор об оказании услуг связи, по требованию нового владельца телефонизированного помещения в течение тридцати дней обязан заключить с ним договор об оказании услуг связи.»

✔ Оформление договора с газовой службой, если имеется необходимость

Договор о газовом обслуживание необходимо заключать каждому собственнику квартиры, в которой есть внутриквартирное газовое оборудование (п. 17 Постановления Правительства РФ № 410). От имени собственника заключить договор может управляющая организации или ТСЖ. О наличии договора необходимо обязательно поинтересоваться у вышеуказанных лиц.
Если в квартире устанавливается дополнительное оборудование, в газовую компанию направляется заявка на заключение договора, где указывается перечень внутриквартирного оборудования (п. 18 Постановления № 410). Поручить заключение договора можно УО или ТСЖ.

○ Советы юриста:

✔ Купили квартиру на вторичке, нам приходят квитанции о большой задолженности по ЖКХ, как доказать, что это не наш долг?

Платить по старым квитанциям не нужно. Это проблема не Ваша, а управляющей организации. Вы являетесь плательщиком коммунальных платежей с момента регистрации права собственности (п. 5 ч. 2 ст. 155 ЖК РФ).
Просто оформите на себя новый лицевой счет и платите по своим счетам. Взыскать задолженность с Вас УО не имеет права.
Если управляющая организация не желает открыть лицевой счет, обратитесь в суд. Суд в таких случаях становится на сторону нового собственника (например, решение по делу № 2-1837/12 Заволжского районного суда).

✔ Купили квартиру в новостройке, но нам не разрешают оформить лицевой счет, с чем это может быть связано?

Если Вы обратились с просьбой об оформлении счета в единый расчетно-кассовый центр, там, скорее всего, потребуют, чтобы Вы расторгли договор с управляющей организацией.
Если отказывает в открытии счета УО, вспомните, точно ли Вы с ней подписывали договор на основании передаточного акта на жилье. В договоре должны быть прописаны обязанности УО по оформлению лицевых счетов. Если такой обязанности нет, созывается собрание собственников помещений в многоквартирном доме и принимается решение об изменении условий договора. На основании протокола собрания собственников соответствующие изменения вносятся в соглашение.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как проверить долги по ЖКУ при покупке квартиры?

Мы с мужем в декабре 2018 года купили квартиру. Сделку проводили сами, старались все продумать, но так вышло, что счетчики не проверили.

Бывший владелец принес нам справку из местного ЖЭКа. В справке было написано, что он должен за услуги ЖКХ 30 000 рублей. Он честно передал нам эту сумму, и мы решили, что на этом вопрос закрыт. Квитанции на оплату услуг ЖКХ нам приходили обычные, только смущала строчка в конце с фразой: «Срок поверки счетчиков прошел. Просим срочно что-то там…»

Читать еще:  Документы для вычета налога при покупке квартиры

Полгода спустя я наконец смогла добраться до офиса ЖЭКа. Подала документы о смене владельцев и спросила про эти самые счетчики. Сотрудница ЖЭКа удивилась и сказала, что в этой квартире с 2016 года платят по нормативам, так как никакие показания не передавались, и мне надо бы заказать поверку счетчиков, чтобы получить перерасчет, потому что, скорее всего, и мы, и прошлые владельцы переплачивали.

Я пришла к ним снова с актами поверки. Уже другая сотрудница отсканировала документы, внесла информацию в компьютер, а потом покачала головой и сообщила, что у нас недоплата в 200 кубов горячей и 200 кубов холодной воды.

Я попросила ничего пока не делать и сказала, что мне нужно посоветоваться с мужем и прошлым владельцем квартиры. Но уже следующий же счет нам пришел на 30 000 Р больше, чем планировалось. Сотрудники ЖЭКа, конечно же, внесли показания счетчиков из наших актов поверки.

Вопрос у меня такой: а что мы могли сделать ДО внесения актуальных показателей, чтобы узнать о такой задолженности? В квартире у прошлого владельца никого не было зарегистрировано, при этом жили 4 человека.

Как мне восстановить справедливость сейчас?

Все долги за ЖКХ прошлых владельцев принадлежат прошлым владельцам. Почти всегда продавцы квартир честно говорят об известных им долгах. Обычно они предлагают уменьшить стоимость квартиры на сумму долга, и покупатель при сделке передает сумму, уменьшенную на размер долга. Но тут есть подводные камни.

Ваша ситуация произошла из-за просрочки поверки счетчиков. Довольно часто люди забывают сделать поверку счетчиков газа или воды, и только когда УК начинает считать по нормативам, вспоминают об этой обязанности.

Разберу подробнее, что произошло и как можно было узнать о долгах до покупки квартиры.

Что произошло в вашей ситуации

Судя по сумме нового долга — 30 000 Р — перерасчет вам сделали не меньше чем за год. В среднем по нормативам на одного человека в месяц положено 10 кубов горячей и холодной воды. Исходя из этого, можно предположить, что вам насчитали 400 кубов примерно за 40 месяцев, если вы зарегистрированы одна, и 20 — если вдвоем.

Рекомендую вам спросить в ЖКУ, за какой именно период они сделали перерасчет. Вероятно, его сделали с момента перехода права — это худший вариант. Но есть и оптимистичный сценарий, о нем чуть ниже.

Покупателя не касаются прежние долги по ЖКУ, но проверить их все равно стоит

Немногие знают, что долги продавца по коммунальным платежам при продаже недвижимости не переходят покупателю. Никакие условия в договоре этого не изменят.

Долги принадлежат не квартире, а конкретному человеку, который подписал договор об оказании услуг с управляющей компанией. Это не распространяется на наследование недвижимости — тогда обязательства по долгам переходят наследнику, но про это в Т—Ж есть отдельная статья.

Вы как покупатель должны платить за коммуналку только с момента покупки квартиры, а если точнее — то с даты регистрации сделки купли-продажи в Росреестре. Когда сделку регистрируют, покупателю дают выписку из ЕГРН — с июня 2016 года они заменяют свидетельства о регистрации. В этой выписке и указана дата регистрации квартиры. С этим документом надо обратиться в УК и заключить договор на нового владельца.

Есть исключение — долг по капремонту. Он, к сожалению, переходит на нового собственника после сделки. Это прямым текстом указано в ЖК РФ. Если эта задолженность имеется, то придется ее оплатить. Здесь уже ничего не поделаешь, в этой ситуации закон не будет на вашей стороне.

Это все в теории, а как на практике

Вы можете сколько угодно быть уверены в своей правоте и ссылаться на законодательство, но УК, скорее всего, будет пытаться принудить нового собственника оплатить коммунальные долги.

Сотрудники УК могут отказываться переоформлять на вас лицевой счет. Могут пригрозить отключить свет, воду, канализацию. Могут вешать у входа в подъезд объявления о злостных должниках с указанием вашей фамилии и номера квартиры, несмотря на то что все это незаконно, если долг не ваш, а предыдущего собственника. Надо быть готовым к тому что, возможно, вам придется ругаться с УК, писать жалобы, обращения, приходить к ним на прием в свое рабочее время. В общем, скорость открытия нового лицевого счета зависит от порядочности вашей УК.

Мне повезло — в аналогичной ситуации я общался не напрямую с УК, а с сотрудником МФЦ. На момент обращения небольшая часть долга еще не была погашена. Я показал выписку из ЕГРН на квартиру и попросил открыть новый счет по ЖКУ на меня. Мне предложили в свободной форме написать заявление на открытие нового счета по причине наличия задолженности у прошлого владельца. За результатом попросили прийти через неделю. За это время долг уже погасили полностью, поэтому новый счет на меня открывать не стали. Вместо этого изменили данные о потребителе в старом счете.

Но не всегда все так просто решается. Вот пример: в Татарстане в аналогичной ситуации собственница обратилась в суд. Она просила открыть ей новый счет из-за задолженности предыдущего жильца. Суд ее поддержал: обязал ЖЭУ с говорящим названием «Успех» открыть новый счет и еще и компенсировать моральный вред. ЖЭУ подала апелляцию, но суд апелляционной инстанции решение предыдущего суда поддержал.

А вот в Ленинградской области в похожей ситуации в открытии нового счета истцу отказали. Там продавец и покупатель квартиры заключили между собой договор купли-продажи , куда включили условие: долги предстоит погасить продавцу. Суды двух инстанций решили, что у управляющей компании нет обязанности открывать новый лицевой счет по тому же адресу. Долги таким образом перешли к новой собственнице. После их выплаты она сможет требовать от продавца возврата суммы с пенями и судебными издержками.

Про закон ваша управляющая компания, скорее всего, всё знает. Но бухгалтерии проще запугать нового собственника или долго ругаться с ним, чем искать предыдущего и подавать на него в суд.

Оптимистичный сценарий

Ту сумму, которую вам начислили до перехода права собственности, вы, судя по письму, уже оплатили сразу после покупки, погасив старые долги продавца. Тут не так важно, по счетчикам он платил до вас или по нормативам. Кстати, если в квартире никто не прописан, то норматив считают исходя из количества собственников.

Скорее всего, с момента последней поверки УК начисляла вам оплату за воду по данным счетчиков, хотя и подозревала об истекшем сроке поверки. Спустя время, когда вы сами обратились с актами поверки, УК решила пересчитать все по нормативам. Это может быть и злой умысел — УК выгодно, чтобы вы долго не делали поверку, потому что можно будет выставить вам гигантский счет. Но, скорее всего, у сотрудников просто нет времени и желания бегать за всеми жильцами. По ЖК РФ за сроки поверки счетчиков отвечает потребитель, а не управляющая компания.

Вам повезло, что старые счетчики прошли поверку и вы не стали устанавливать новые. Иначе было бы невозможно доказать, когда именно вы их установили. Я поискал примеры из судебной практики, но до суда дошло не много таких дел: обычно собственники просто оплачивают долг, не желая дальше ругаться с УК. Но все-таки нашлось несколько примеров решений, когда собственники обращались в суд и выигрывали аналогичный спор. Если не обращаться в суд, это имеет право сделать УК.

Вот пример из суда с похожим делом. УК в Свердловской области подала в суд на потребителя и сама же его проиграла. Собственнику удалось доказать, что после поверки счетчики были работоспособными. Перерасчет в итоге сделали согласно показаниям.

Советую для начала провести переговоры с УК. Обратитесь к бухгалтеру или другому сотруднику, позвоните им по телефону, чтобы узнать про дату начала перерасчета и донести свою позицию. Не надо немедленно грозить судом. Возможно, они признают ошибку без этого. У нас в России не прецедентное право, поэтому даже при изначально схожих условиях суд в вашей ситуации может принять другое решение.

Количество выигранных собственниками дел говорит, что у вас высокие шансы выиграть суд, но гарантий нет. Ваш ключевой аргумент следующий: старые счетчики прошли поверку, все это время вы передавали корректные данные.

Если после переговоров с УК их позиция не изменится, советую дальше вести все общение только в письменной форме. Если дело и правда дойдет до суда, эти документы будут дополнительными свидетельствами для суда и прокуратуры.

Как узнать про долг до покупки объекта

Когда я покупал квартиру, у продавца были внушительные долги за ЖКХ и электричество, о чем он мне сообщил прямо на первой же встрече. При этом в самой квитанции ЖКУ за последний месяц не было ни слова про задолженность. В Москве задолженность указывается в отдельном документе — едином платежном документе, он же ЕПД.

Читать еще:  Быстрая продажа недвижимости

На самой первой встрече с продавцом спросите его про долги по ЖКУ и капремонт. Большая задолженность — это повод попросить скидку. Попросите показать последнюю квитанцию за коммунальные услуги. В квитанции не всегда указаны долги за прошлые периоды, но кроме долга там может быть другая полезная информация. Сфотографируйте квитанцию целиком.

Может оказаться, что продавец все равно вас обманывает, и на самом деле долг еще больше, чем он говорит. Вот как это проверить.

В квитанции на оплату ЖКУ всегда указан номер счета и фамилия получателя услуг. Это необязательно собственник объекта. У меня в ней был указан позапрошлый собственник квартиры, он же отец моего продавца, потому что договор с УК после перехода прав собственности от отца к сыну никто не перезаключал.

По номеру счета вы можете уточнить, есть ли какие-то долги, в МФЦ, УК, Горгазе, у поставщика электричества. Я так и сделал: сообщил этим службам фамилию собственника, примерную сумму его долга и заявил, что хочу погасить все его долги. По моему опыту, все сотрудники этих компаний доброжелательны и в такой ситуации идут навстречу — им выгодно, чтобы вы всё погасили.

В Москве информацию о задолженности и сумму по квитанции можно узнать при попытке оплатить по номеру счета через мобильное приложение банков — например, Тинькофф-банка и Сбербанка. Еще эту информацию можно посмотреть, указав лицевой счет в приложении и на сайте муниципальных госуслуг mos.ru — там она формируется автоматически, иногда система может выдавать устаревшую информацию. Так было у меня: сервисы показали очень старые долги, которые уже были погашены. Впоследствии я подтвердил это для себя через МФЦ.

Отдельно от общей квитанции могут оплачиваться следующие услуги:

  1. электричество;
  2. водоснабжение;
  3. питьевая вода;
  4. видеонаблюдение/охрана;
  5. взносы за парковку;
  6. антенна телевизионная;
  7. радиоточка;
  8. телефон домашний;
  9. газ.

Лучше узнать полный список таких услуг в УК или поинтересоваться у потенциальных соседей. В квитанциях обычно указаны адреса и телефоны организаций, которые предоставляют услуги, и телефоны УК. Советую с ними связаться и узнать про предоставляемые услуги, а если повезет, то и про имеющиеся долги.

Если продавец утверждает, что долга нет, потребуйте предоставить справки об отсутствии задолженности после того, как вы внесли задаток или аванс за квартиру. Справка берется лично собственником в бухгалтерии его УК, ЕИРЦ или МФЦ. У справки нет единого образца, главное, чтобы она была с печатью. Идеально, если продавец сможет получить эту справку прямо при вас.

Еще можно проверить и самого продавца в базе исполнительных производств на официальном сайте судебных приставов. Там можно обнаружить исполнительное производство по всем его долгам, не только за коммуналку. Для поиска требуется указать ФИО и дату рождения.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Энциклопедия решений. Оплата коммунальных услуг в период между передачей недвижимости покупателю и регистрацией перехода к покупателю права собственности на нее

Оплата коммунальных услуг в период между передачей недвижимости покупателю и регистрацией перехода к покупателю права собственности на нее

Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего акта или иного документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Момент передачи недвижимого имущества обычно предшествует дате государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, поэтому на практике часто возникает вопрос, кто из сторон договора должен оплачивать коммунальные услуги (в частности, услуги по водо- тепло- электроснабжению объекта недвижимости) в период между подписанием акта приема-передачи недвижимого имущества и моментом государственной регистрации перехода права собственности на него.

В силу ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, несет собственник имущества. Аналогичные положения закреплены и в ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, согласно которой бремя содержания жилого помещения, а также общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в коммунальной квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, возлагается на собственника жилого помещения. Момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги определен в ч. 2 ст. 153 ЖК РФ. Такая обязанность возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Право собственности на недвижимость у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права от продавца (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ). Формально это означает, что обязанность по оплате коммунальных услуг возникает у покупателя только с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на недвижимое имущество.

Тем не менее необходимо учитывать, что после передачи недвижимости покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности покупатель, хотя и не обладает правом распоряжения недвижимостью, является ее законным владельцем (см., например, п. 60 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22), а значит и фактическим потребителем коммунальных услуг. Согласно правовой позиции КС РФ, изложенной в определении от 18.07.2006 N 373-О, моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является не момент государственной регистрации права собственности, а дата приемки объекта в эксплуатацию с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и на иных законных основаниях. Этот подход на сегодняшний день широко распространен в судебной практике (см., например, постановления АС Поволжского округа от 02.07.2015 N Ф06-24745/15, АС Западно-Сибирского округа от 08.09.2016 N Ф04-3252/16, Двенадцатого ААС от 25.02.2015 N 12АП-13154/14, Седьмого ААС от 10.05.2016 N 07АП-2436/16, ФАС Северо-Западного округа от 19.09.2013 N Ф07-6180/13, Четырнадцатого ААС от 24.03.2014 N 14АП-12156/13, апелляционное определение Московского городского суда от 10.12.2015 N 33-46754/15).

Вместе с тем, как показывает правоприменительная практика, единообразный подход к решению вопроса о моменте перехода к покупателю обязанности по оплате коммунальных услуг на сегодняшний день не сформирован, и в ряде случаев суды руководствуются буквальным толкованием положений законодательства о возложении обязанности по содержанию имущества именно на его собственника (см., например, постановления Восемнадцатого ААС от 22.01.2016 N 18АП-15906/15 и от 17.09.2014 N 18АП-9466/14).

Разумеется, руководствуясь принципом свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ), а также учитывая, что по смыслу ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества может быть соглашением сторон договора возложено на сторону, не являющуюся собственником этого имущества, в договор продажи недвижимости может быть включено условие о том, что продавец оплачивает коммунальные услуги лишь до момента передачи недвижимости покупателю, после чего соответствующая обязанность возлагается на покупателя. В связи с этим отметим, что по смыслу ГК РФ подобное условие связывает лишь стороны договора продажи недвижимости (см. п. 2 ст. 8.1, п. 3 ст. 308, п. 2 ст. 551 ГК РФ). Для третьих же лиц (в частности, для лиц, с которыми у продавца заключены договоры об оказании коммунальных услуг) ни факт передачи недвижимости покупателю, ни то обстоятельство, что продавец и покупатель распределили между собой обязанность по оплате коммунальных услуг вышеописанным образом, сами по себе не имеют значения (см. п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, постановление Седьмого ААС от 17.11.2015 N 07АП-10172/15). Это означает, что, например, энергоснабжающая организация вправе требовать оплаты потребленной электроэнергии от собственника недвижимости, с которым у нее имеется действующий договор купли-продажи электроэнергии. Тем не менее существуют прецеденты удовлетворения судами требования о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг непосредственно с покупателя недвижимого имущества за период с момента передачи ему соответствующего объекта недвижимости (постановление Восьмого ААС от 27.02.2014 N 08АП-11938/13).

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Информационный блок » Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки » — это совокупность уникальных актуализируемых аналитических материалов по наиболее популярным темам в сфере гражданского права

Каждый материал блока подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства

Используя материалы этого блока, Вы узнаете, в каких случаях можно заключить тот или иной договор, на что обратить внимание при его составлении и какие нюансы необходимо учитывать при его исполнении. Основное внимание уделено рассмотрению тех вопросов, которые вызывают трудности в практической деятельности

Материал приводится по состоянию на октябрь 2019 г.

См. содержание Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки

При подготовке Информационного блока «Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки» использованы авторские материалы, предоставленные А. Александровым, Д. Акимочкиным, Ю. Аносовой, А. Барсегяном, С. Борисовой, Т. Вяхиревой, П. Ериным, Ю. Раченковой, О. Сидоровой, В. Тихонравовой, А. Черновой и др.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector