0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Альтернативная продажа квартиры что это

Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная

Часто в объявлениях о продаже недвижимости написано «альтернатива», «прямая сделка» или, например, «свободная продажа». Это названия видов сделок, которые используют на рынке недвижимости. Если коротко, то прямые или свободные — это простые сделки, а альтернативные — сложные сделки с несколькими участниками и разной недвижимостью.

Разберем подробно, что значит каждый термин и какие есть плюсы и минусы у разных видов сделки.

Прямая или свободная продажа (сделка)

Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:

Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.

Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно расскажем — почему, и что с этим делать.

Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры. Не стоит забывать о правилах безопасности при покупке квартиры, а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.

Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.

Прямая или свободная продажа: деньги в обмен на недвижимость

Альтернативная сделка, альтернатива, цепочка

Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую.

В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:

  • Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру
  • Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру
  • Участник 3. Только продает свою квартиру

Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3.

Самая простоя схема альтернативной сделки, стоимость квартир равна

Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.

Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.

Участник 2 покупает альтернативную квартиру с доплатой

Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.

«Альтернатива подобрана» — это хорошо

Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась.

Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу.

Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников. Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка.

А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки:

Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.

Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.

«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.

Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца. Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. Юристы рекомендуют в таких случаях оформлять обеспечительный платеж. О том, что надо знать о его оформлении, а также о задатке и авансе , у нас есть отдельная статья.

Что такое альтернативная продажа квартиры

Что означает альтернатива при продаже квартиры? Всё просто: большинство граждан, которые продают свои квартиры, на вырученные деньги сразу же покупают новую квартиру. Иными словами, они меняют старое жильё на новое. Все договоры обязательно подписываются в один день. По статистике, именно альтернативная продажа занимает лидирующие позиции на рынке: более 80% сделок — это альтернатива.

Почему этот вид сделок так популярен? Что привлекательного в нём находят продавцы и покупатели? Тип продажи «альтернатива» — что это такое и какие документы для неё нужны, рассмотрим далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Что такое альтернативная продажа квартиры

Вариантов продажи и покупки недвижимости много: мена, дарение, завещание. Одним из видов является альтернативная купля-продажи недвижимости. В законе нет понятие «альтернативы», однако между собой риэлторы именно так называют эту сделку. Прежде всего это одновременная покупка и продажа новой квартиры. Оформляется отдельными соглашениями и подписывается одновременно в один день. Все расчёты, операции и регистрация перехода права собственности происходит также моментально.

Причины для проведения альтернативной купли-продажи могут быть разные — улучшение жилищных условий, переезд в другой город и так далее. Иногда такая сделка включает в себя до 5-7 объектов. В таких случаях важно детально соблюсти порядок и не допустить ошибок, иначе вся цепочка нарушится. На практике были случаи, когда в сделке участвовало 15 объектов недвижимости.

Альтернативная сделка отличается определённой сложностью. Объектами такой сделки могут быть как квартиры в новостройках, так и площадь на вторичном рынке. Перед тем как подписать соглашения, сторонам нужно хорошо подготовиться и провести организационную работу.

Как организуется сделка

Особенность такой сделки заключается в том, что человеку приходится одновременно искать покупателей для своей жилплощади и подыскивать подходящий вариант для себя.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры имеет следующий порядок действий:

  1. Оценка недвижимости — производится оценщиком. Им может выступать как частное лицо, так и организация. Специалист на основе данных о вашей квартире определяет её рыночную и ликвидную стоимость.
  2. Поиск покупателя и квартиры.
  3. Проверка сделки на юридическую чистоту.
  4. Заключение предварительных договоров купли-продажи.
  5. Передача денег.
  6. Регистрация договоров в Росреестре.
  7. Подписание актов приёма-передачи.

Рассмотрим каждый этап более подробно.

Порядок действий

Если вы решили заключить альтернативное соглашение, советуем вам внимательно изучить пошаговую инструкцию. Она поможет избежать негативных последствий в будущем и обезопасит от всевозможных рисков.

  1. Для начала нужно оценить недвижимость. Сделать вы это можете как самостоятельно, так и с привлечением специалиста. Самому оценить свою квартиру можно на основе среднестатистических данных — посмотрите, сколько денег просят за похожую квартиру другие продавцы. Если же вы привлекаете специалиста, он назовёт вам более точную и адекватную цену. Но помните, что за его услуги нужно платить.
  2. Выставка на продажу своего жилья. Сегодня сделать это может каждый — достаточно разместить объявление в интернете. В простой и лаконичной форме укажите характеристики жилья: площадь, адрес, наличие ремонта. Также вы можете воспользоваться услугами риэлторского агентства. Сотрудники самостоятельно подберут вам покупателей. Не стоит забывать, что это не на безвозмездной основе.
  3. Поиск новой квартиры. Здесь вам могут сыграть хорошую службу рекламные сайты в интернете или обращение в агентство недвижимости. Главное — укажите, что именно для вас важно в новом жилье — этаж, вид из окна, район. Обращайте внимание на фотографии апартаментов и на юридическую чистоту квартиры. На ней не должно быть обременений в виде ареста или залога.
  4. Заключение предварительных договоров купли-продажи. Этот документ обязывает стороны заключить настоящий договор в будущем. Также в документе прописываются иные условия: способ передачи денег, информация о сумме, ответственность сторон в случае неисполнения обязательств. В некоторых случаях суд может принудить заключить договор в обязательном порядке.
  5. Передача денег. Специалисты советуют передавать друг другу деньги через банковскую ячейку. Условие об этом также следует прописать в предварительном соглашении. Вы просто арендуете сейф в банке, где покупатель оставляет нужную сумму. После регистрации права собственности вы имеете право забрать эти деньги. Те же самые условия встречная сторона обязана выполнить в отношении вас.
  6. Заключение основных договоров купли-продажи и передаточных актов. После того, как все необходимые бумаги собраны, вы приступаете к основному этапу сделки. Составляется соглашение обязательно в письменной форме. Акт приёма-передачи подтверждает факт того, что продавец передал вам квартиру, а вы передали ему деньги. Договор купли-продажи недвижимости обязательно подлежит государственной регистрации. Подписываются договоры одномоментно.
Читать еще:  Договор задатка при купле продаже квартиры

Важно! На государственную регистрацию при альтернативной сделке договоры также подаются одновременно.

Плюсы и минусы альтернативного соглашения

Как и любой гражданско-правовой договор, альтернативное соглашение имеет свои положительные и отрицательные стороны. Рассмотрим каждую из них и выявим отличительные особенности.

Плюсы:

  1. Всесторонняя свобода в выборе объекта недвижимости — встречная сторона никак не влияет на вашу волю.
  2. Вы можете продавать свою квартиру тогда, когда найдёте подходящий вариант для себя.
  3. Альтернативная сделка гораздо проще, чем мена квартир.
  4. В рамках соглашения возможно приобрести недвижимость как на вторичном, так и на первичном рынках.
  5. Вы можете привлечь профессионала — специалиста по недвижимости. Он сэкономит ваше время и силы, окажет квалифицированную помощь и поможет избежать негативных нюансов.

Отрицательные стороны:

  1. Сложность проведения, особенно когда в цепочке участвует больше двух объектов недвижимости. Здесь срабатывает так называемый «принцип домино»: если «упадёт» один элемент, то все остальные последуют его примеру.
  2. Лицу приходится и продавать свою квартиру, и одновременно искать подходящую недвижимость. Специалисты советуют перед тем, как выставлять объект на продажу, уже подыскать подходящий вариант.
  3. С привлечением заёмных средств продажа усложняется из-за банковских барьеров.
  4. В цепочке могут участвовать третьи лица — банки, органы опеки и попечительства и другие. Это усложняет и замедляет процесс проведения сделки. Согласовать сроки и условия — всё это требует много терпения и сил.

Риски

Один из самых распространённых рисков при проведении сделки — никто не знает, как и когда сделка окончится. В некоторых ситуациях продажа может затянуться на целый год и более. Также помните, что, как правило, недвижимость реализуется по более низкой цене, нежели при стандартной купле-продаже.

Не стоит забывать, что на рынке полно мошенников и злоумышленников. Они могут ввести встречную сторону в заблуждение, особенно это касается доверчивых пенсионеров. Поэтому лучше всего обратиться за помощью к риэлтору. При альтернативной продаже нужно постоянно контролировать всех участников, следить за движением документов, соблюдать сроки.

Если действия участников сделки не согласованы между собой, это может также увеличить срок проведения купли-продажи. Задержки по оплате могут привести к выплате неустойки или вовсе сорвать сделку. Все эти риски объясняют, почему квартиры при альтернативной сделке стоят дешевле. При этом вознаграждение риэлтора обычно стоит в 2 раза больше.

Налогообложение при альтернативной сделке

Средства, которые участники получают от продажи своей недвижимости, облагаются налогом. При альтернативной сделке к каждому участнику возможно применять по два налоговых вычета, так как гражданин является и продавцом, и покупателем. В некоторых случаях разница между проданной и приобретённой недвижимостью облагается налогом. Так не происходит, если она отрицательная.

Уплата налога в первую очередь зависит от того, сколько времени вы владели квартирой на момент продажи. Лицо освобождается от уплаты налога, если квартира была в его собственности более 5 лет. Максимальный вычет для уменьшения налоговой ставки предусмотрен в 1 миллион рублей. Эта сумма вычитается из вырученных денег от продажи недвижимости. Рассмотрим на примере.

В 2015 году гражданин Иванов купил квартиру за 2 500 000 рублей. В 2017 году она продал её за 3 000 000 рублей. Так как жильё находилось в собственности у Иванова менее 5 лет, он обязан предоставить налоговую декларацию за 2017 год. Облагаемый налогом доход составит 2 000 000 рублей, так как из 3 000 000 вычитается максимальная сумма в 1 миллион.

Применить сразу два вычета возможно в следующих случаях:

  • лицо приобрело квартиру у постороннего гражданина, а не у близкого родственника. В противном случае у налоговой возникнут к вам вопросы.
  • вычет используется лицами впервые.
  • покупка и продажа недвижимости произошли в течение одного календарного года.

Важно. Не стоит забывать, что вычеты в 1 миллион рублей — максимальная сумма. Если вы продали квартиру за меньшую сумму, то вычет будет пропорционален ей. На практике же налоговики могут отказать вам в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиру. В таком случае вам предложат сначала уплатить налог с продажи, а уже потом применить вычет.

Не стоит указывать в договоре цену меньше, нежели она есть на самом деле. Необходимо указывать реальную стоимость по нескольким причинам:

  • заниженная цена представляет собой ещё один фактор риска. Обычно этой схемой пользуются злоумышленники. Они расторгают договор и остаются с деньгами, которые представляют собой разницу между полученными средствами и теми, которые им нужно вернуть.
  • налоговые органы могут заинтересоваться, почему квартира продаётся по такой низкой цене.

Заключение

Самостоятельно продавать квартиру описанным выше способом — трудный и затратный процесс. Поэтому советуем вам обратиться в агентство недвижимости — специалисты подготовят необходимые документы, согласуют условия сделки со встречной стороной, обезопасят вас от всевозможных рисков. Однако не стоит забывать, что их услуги не бесплатны.

Если же вы всё-таки решили самостоятельно заняться куплей-продажей своей недвижимости, то обращайте внимание на всевозможные ситуации и обстоятельства. Нужно быть уверенным в том, что встречная сторона не передумает, и ваша сделка пройдёт успешно. Также лучше заключить предварительный договор купли-продажи.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Альтернативная продажа квартиры — что это такое?

Среди множества схем отчуждения недвижимости стоит выделить альтернативную продажу квартиры, так как такой формат сделки является одним из наиболее популярных вариантов перехода собственности (если, конечно, говорить о рынке вторичной недвижимости).

В рамках настоящей статьи мы поговорим о том, что представляет собой альтернативная продажа квартиры, разберем риски, которым могут подвергаться покупатели и продавцы, а также рассмотрим достоинства и недостатки сделок этого формата.

Альтернативная продажа означает реализацию одного объекта недвижимого имущества с одновременным приобретением другого объекта.

Формально, с юридической точки зрения, стороны сделки заключают совершенно обычный договор купли-продажи, и их правовые отношения регулируются теми же законодательными актами (за некоторыми исключениями, о которых будет сказано ниже).

Альтернативная сделка: кому это выгодно

Наиболее распространенными причинами выбора альтернативной продажи является необходимость улучшения жилищных условий, разъезд (дети, супруги при разводе), расселение жильцов коммунальных квартир, покупка квартиры у пенсионеров и прочих лиц, плохо защищенных в социальном плане.

Помимо удобства сделок с недвижимостью, проводимых в этом формате, альтернативная продажа часто является единственной возможностью изменить жилищные условия. Так, например, если в сделке принимают участие представители таких категорий населения, как пенсионеры, несовершеннолетние, опекаемые — одним из основных условий продажи их имущества является наличие гарантий того, что они ни при каких обстоятельствах не останутся без крыши над головой.

При заключении договора с представителями перечисленных категорий (как и при продаже квартир, так и долей) нотариальное заверение договора является обязательным. Собственно, популярность альтернативной продажи объясняется тем, что для обычной продажи жилья требуется время, а для покупки квартиры необходимы деньги, в случае альтернативной продажи (чаще всего это обмен) не нужно собирать определенную сумму и въезжать в новое жилье можно прямо в день подписания договора.

Суть альтернативной сделки и типы участников

В единовременных сделках достаточно часто принимают участие владельцы сразу нескольких квартир. Иногда речь идет о десятке квартир, собственники которых желают обменять свое жилье или перевести недвижимое имущество в деньги. Однако риелторы стараются, насколько это возможно, ограничить количество участников: в одном из случаев для подписания договора собралась достаточно внушительная аудитория, состоящая из собственников, владельцев долей, их риелторов, всего порядка 20 человек.

Непросто сделать так, чтобы все эти люди одновременно договорились между собой, в то время, как наличие договоренности «каждого с каждым» является основным условием для того, чтобы цепочка одновременных продаж осуществилась.

Читать еще:  Купить квартиру в браке только на себя

Разберем типы участников сделок в альтернативных продажах. В цепочках продаж присутствуют «верхние» — которые ничего не меняют и рассчитываются за жилье деньгами, «средние» — они являются классическими участниками, так как покупают и продают одновременно, и «нижние» — такие участники передают свое имущество и получают деньги из банковской ячейки.

Особенности альтернативных продаж

Такой формат сделок с недвижимостью, как альтернативная продажа имеет свои особенности. Наибольшее преимущество заключается в том, что при обмене собственники продаваемого жилья лишены риска столкнуться с обстоятельствами, которые помешают им купить другую квартиру. Однако, с другой стороны, этот вид сделок является достаточно сложным, слишком высоки риски «не выйти на сделку», по той причине, что даже если только один из собственников передумает заключать договор, то вся цепочка разрушится. Учитывая наличие различных юридических тонкостей, а также организационных сложностей от риелтора требуется большой опыт, новичкам такие операции просто не по плечу.

Необходимо не только состыковать собственников, но и провести оценку юридической чистоты каждого объекта недвижимости, оценить вероятность исхода и проработать документальное сопровождение, чтобы после завершения сделки ни у кого из участников не возникли проблемы. Основная опасность заключается в том, что суд может признать сделку незаконной (например, если были нарушены чьи-то имущественные права).

Преимущества и недостатки альтернативной продажи

Сейчас настала пора рассмотреть преимущества и недостатки продажи недвижимости в формате альтернативной сделки. С точки зрения продавца и покупателя полезные качества и негативные моменты будут различными, поэтому рассмотрим их по очереди.

Для продавца

В условиях нестабильности рыночных цен на жилье продавец не рискует остаться без жилья. Подобное, в частности, может произойти, когда после покупки на руках у продавца оказались деньги, и в этот момент произошло резкое обесценивание денег, что является причиной невозможности купить другое жилье. Переезд и регистрация осуществляется сразу же, для этого не нужно терять время на установление отдельных договоренностей, все это уже прописано в договоре.

При альтернативной продаже приходится снижать цену, так как в этом случае снижается интерес, как покупателей, так и продавцов. Требуется больше времени – необходимо найти покупателя, подождать, пока риелтор выстроит цепочку участников, согласует условия сделки с каждым из них.

Для покупателя

Увеличение выбора на рынке недвижимости, можно оценивать гораздо больше потенциально интересных вариантов. Выигрыш в цене, так как во время прямых продаж устанавливается более высокая цена, чем во время реализации «альтернативных» квартир. Кроме того, активное участие риелтора на этапе подготовки сделки позволяет вовремя выяснить различные аспекты и быстрее добиться договоренностей. Если сделка проводится при участии банка или органов опеки, в этом случае обеспечивается дополнительная проверка объекта недвижимости на предмет юридической чистоты.

Присутствуют высокие риски срыва сделки по причине завышенных (относительно рынка) ожиданий продавца, причем, это может произойти непосредственно перед тем, как сделка должна состояться. Есть также риски возникновения конфликта в случае, если стороны начнут договариваться между собой помимо риелтора.

Зарегистрированные владельцы и не собственники

На момент проведения альтернативных сделок владельцы, чаще всего, остаются зарегистрированными на квадратных метрах, меняющих собственника. На новом месте можно зарегистрироваться после того, как владелец будет снят с учета по старому адресу. С другой стороны, собственник может выписаться и раньше, этот нюанс оговаривается в договоре. Как правило, в договоре на продавца накладывается обязательство освободить квартиру (в юридическом плане, снять с учета всех жильцов) в течение четырнадцати дней с момента передачи жилья по акту, причем, независимо от того, состоялась фактическая передача (заселение) или нет.

Помимо зарегистрированных собственников по адресу продающейся недвижимости могут стоять на учете лица, которые могут иметь права пользования квартирой, но при этом не являющихся собственниками. В отличие от собственника, зарегистрированные пользователи не несут обязательств по договору, заключаемому собственником, и вполне могут нарушать договорные обязательства, какого-либо рычага влияния на них нет. Поэтому покупатели крайне щепетильно относятся к этому вопросу и настаивают, чтобы все пользователи были сняты с регистрации. В противном случае заставить пользователей покинуть жилплощадь будет крайне непросто, даже через суд – у покупателя нет никаких договорных отношений с пользователями, поэтому нельзя говорить о нарушениях со стороны последних.

Доступ к банковским ячейкам

Изъятие покупателем денежных средств, помещенных туда продавцом, является наиболее распространенным способом расчетов при альтернативных сделках. Многие вопросы, иногда весьма существенные, по разным причинам не отражаются в договоре, и выполнение ряда условий регулируется непосредственно условиями доступа к ячейке. В том числе – и вопросы выписки пользователей. Одним из способов достижения надежных договоренностей с пользователями является нотариальное закрепление их обязательств сняться с учета. Впрочем, такие документы имеют законодательные ограничения, в силу чего могут быть не приняты судом как действительные при рассмотрении дела.

Участие несовершеннолетних собственников

Если в альтернативной сделке принимают участие несовершеннолетние, которые являются владельцами недвижимости или доли, после отчуждения жилья они должны получить недвижимость, равную по цене (или выше) той, что была продана. Если доля очень небольшая, заменой может выступать перечисление на банковский счет несовершеннолетнего соответствующей суммы. До заключения договора вопрос должен быть рассмотрен органами опеки и согласован с ними, в противном случае сделка просто не состоится.

Кстати, если продавец по какой-то причине передал долю несовершеннолетнему через дарение без согласия органов опеки, последние могут потребовать отмены сделки. Дарение недвижимости, несмотря на безвозмездный характер операции, является сделкой, а согласно закону любые сделки между опекаемым и опекуном неправомерны.

Передача квартир в альтернативных сделках

Передача недвижимости в плане фактического переезда осуществляется в направлении, обратном передвижения денежных средств. То есть, первым переезжает «верхний» участник сделки – тот, кто дает деньги и не предоставляет взамен свою недвижимость. И за ним уже по цепочке заселяются остальные участники.

Рост рисков при альтернативной продаже

Риски при альтернативных сделках растут пропорционально увеличению цепочки, об этом всегда необходимо помнить и трезво оценивать существующие обстоятельства, а также факторы, которые потенциально могут привести к появлению еще каких-либо обстоятельств. Эти риски усиливают напряжение между участниками сделки и влияют на их взаимоотношения, так как каждый из новых участников вносит собственные ожидания и свою степень неудовлетворенности условиями. Возникновение каждого сложного вопроса сопровождается риском отказа от сделки со стороны любого участника, соответственно, растет риск разрушения цепочки, что влечет за собой невозможность проведения сделки.

Заключение

Несмотря на присутствие определенных сложностей в альтернативных сделках, такой формат отношений может не только оказаться наиболее выгодным, но также единственно возможным путем поменять квартиру. Многие граждане, которые желают как-то решить свои жилищные вопросы, просто не обладают достаточной суммой денег, а также возможностью каким-то образом эти деньги привлечь (банковский заем, пр.).

Однако стоит не забывать, что выгоды компенсируются рисками. Каждый прибавляющийся в цепочке объект надлежит качественно проверить в плане его юридической чистоты. В противном случае практически у всех участников сделки появятся проблемы.

Именно очевидное наличие рисков является причиной необходимости привлечения грамотного риелтора, а в идеале заручиться поддержкой профессионального юриста, который специализируется на жилищном праве.

Альтернативная продажа квартиры — что это

Что такое альтернативная продажа квартиры

Альтернативная сделка — это сделка, при которой продавец направляет вырученные от продажи жилья деньги на приобретение новой недвижимости. Оба договора купли-продажи регистрируются одновременно, а передача денег в большинстве случаев происходит через банковский расчетный счет или банковскую ячейку. Альтернативная сделка с недвижимостью позволяет сразу переехать в новое жилье, а не жить в съемных квартирах в поисках подходящей.

В альтернативной продаже участвуют сразу три стороны:

покупатель — тот, который хочет приобрести квартиру;

покупатель-продавец — тот, который продает недвижимость и сразу покупает другое жилье;

продавец — тот, кто продает недвижимость покупателю-продавцу.

Если покупатель-продавец хочет продать одну квартиру и купить две, участников сделки становится больше. Чем больше квартир в цепочке — тем больше участников сделки. При этом на каждую сделку купли-продажи нужно регистрировать отдельный договор.

Законодательно понятие «альтернативная продажа» не закреплено — его используют риэлторы. В правовом поле к такой форме купли-продаже ближе всего мена с участием трех лиц, когда первый человек передает в собственность второго какой-то объект и получает от третьего другой объект. Несмотря на то, что законодательство никак не регулирует этот отдельный тип сделок, у него есть свои правовые признаки. К ним относятся:

определенное назначение денежных средств — вырученные от продажи квартиры сделки идут на приобретение другой жилой недвижимости;

возможность отмены — продавец-покупатель может в любой момент отменить продажу, если не найдет подходящего жилья;

проживание в квартире — на момент подписания предварительного соглашения в квартире покупателя-продавца проживает или прописана его семья.

Еще один распространенный признак альтернативной сделки — доплата или получение части вырученных денег на руки. Редко бывает, что продавец-покупатель продает и покупает недвижимость за одну и ту же сумму: чаще всего жилье неравноценно и имеет разную стоимость. Поэтому продавец вынужден доплачивать либо забирать часть денег, если переезжает в жилье с худшими характеристиками.

Читать еще:  Как купить участок под ижс у администрации

Альтернативная свободная сделка может быть стандартной, когда в ней участвует три стороны, или более сложной. Тогда ее называют «цепочкой». В ней участвуют более четырех сторон. Чем больше участников — тем сложнее сделка. Если продавец не планирует сразу покупать другое жилье и освобождает квартиру до подписания предварительного соглашения, это называется «чистой продажей».

Альтернативная продажа квартиры сложнее, чем стандартная «чистая продажа». Сделка требует тщательной проверки объектов, договоренностей между несколькими сторонами, подготовки целого пакета документов.

Плюсы и минусы альтернативной сделки

У покупателей — и первого, и второго — всегда есть риски при альтернативной сделке купли-продажи квартиры. Больше всего рисков получает первый покупатель — тот, кто хочет приобрести альтернативную квартиру. Например:

❗ в жилье могут быть прописаны несовершеннолетние, нетрудоспособные иждивенцы, те, кто имеет право проживания — их сложно выписать, а при неправильном оформлении сделки суд легко восстановит прописку;

❗ продавец-покупатель может в любой момент отказаться от сделки, если не найдет подходящего жилья или второй продавец передумает продавать недвижимость;

❗ возможна покупка недвижимости, в которой проживает съемщик — в этом случае заселиться в квартиру можно будет только после окончания договора аренды;

❗ несогласованность действий — при альтернативной сделке нужно одновременное оформление документов, а если стороны будут действовать несогласованно, это увеличит срок оформления;

❗ частичная регистрация — каждая сделка купли-продажи в цепочке рассматривается сотрудниками Росреестра отдельно, и если они откажут в переходе права собственности, можно потерять деньги и недвижимость.

Порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры

Для покупателя и продавца — первой и третьей стороны сделки — в ней практически ничего не отличается от покупки и продажи «чистой квартиры». Поэтому рассмотрим ситуацию со стороны продавца-покупателя, предоставим пошаговую инструкцию.

Шаг 1: найдите покупателя и продавца

Опубликуйте объявление о продаже квартиры на общедоступных сайтах — например, на Авито, Cian, других аналогичных порталах. Сделайте качественные фото, напишите развернутое описание недвижимости. Укажите, что хотите оформить альтернативную сделку — это убережет от обращений людей, которым нужна «чистая» продажа, и сэкономит вам время.

Изучите рынок, найдите подходящую недвижимость. Делать это желательно, когда у вас уже есть покупатель. Иначе может получиться так: вы найдете полностью устраивающую вас квартиру, но ваше жилье будет не востребовано, и сделка затянется. Расскажите продавцу, что собираетесь оформить альтернативную продажу.

Шаг 2: проверьте юридическую чистоту квартиры

Чтобы минимизировать риски, попросите продавца предоставить:

📋 выписку из ЕГРН — в ней указано, кто является собственником недвижимости, находится ли она в долевой собственности, есть ли обременение;

📋 выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире: можно будет оценить, есть ли среди жильцов несовершеннолетние, иждивенцы, те, кто сохранил право проживания в квартире;

📋 выписку из ЕИРЦ о том, что из квартиры никто не выписывался — если кто-то выписан и относится к защищенным категориям граждан, его прописку могут восстановить в судебном порядке;

📋 кадастровый паспорт и другие документы из БТИ с указанием основных характеристик жилья — вы увидите, если была сделана незаконная перепланировка или если есть другие проблемы;

📋 кредитный договор, если квартира находится под обременением, в залоге у банка.

Также предоставьте покупателю аналогичный пакет документов, чтобы он смог убедиться в прозрачности сделки. Если все документы в порядке, приступайте к следующему шагу. Если нет — сначала попросите продавца все исправить или исправьте сами, если проблемы в ваших документах.

Шаг 3: договоритесь о форме расчетов

Договоритесь с продавцом и покупателем о форме расчета — например, можете использовать аккредитив при альтернативной сделке или расчет с помощью банковских ячеек. Здесь важно продумать правильную систему взаиморасчетов. Например, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить вам за квартиру, в одну ячейку. Вы кладете деньги, которые должны доплатить продавцу, во вторую ячейку. Он получает доступ к ним после подписания договоров купли-продажи.

Если не можете определиться с порядком расчетов, обратитесь к сотрудникам банка. Объясните ситуацию — они предложат подходящее решение, расскажут, какие условия нужно прописать в соглашении.

Шаг 4. Подпишите предварительное соглашение

Предварительное соглашение — гарантия будущей сделки. В нем прописывают данные обеих сторон, сведения о недвижимости, сроки заключения основного договора купли-продажи, а также условия передачи аванса либо задатка. Заключите два соглашения: одно — с покупателем, другое — с продавцом.

По №51-ФЗ ГК РФ, предварительное соглашение составляют в форме будущего договора или в письменной форме. Его регистрировать не обязательно — главное, чтобы на обеих соглашениях стояла дата заключения, были указаны паспортные данные участников сделки, подробно описаны условия передачи, сама недвижимость, стояли подписи с расшифровками.

Шаг 5. Составьте договора купли-продажи

Рекомендуем обратиться на этом шаге к нотариусу или юристу. Специалист поможет правильно составить договор, расскажет о списке необходимых документов, проконсультирует.

Оба договора купли-продажи подписывают одновременно. В документе указывают:

🔹 паспортные данные продавца и покупателя;

🔹 все сведения о недвижимости;

🔹 сумму покупки с вычетом аванса или задатка;

🔹 условия и реквизиты передачи денежных средств;

🔹 права и обязанности обеих сторон;

🔹 дату заключения договора;

🔹 подписи сторон с расшифровкой.

Типовой проверенный шаблон можно попросить у нотариуса или юриста, скачать в интернете.

Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального заверения. Но, если заверите документы у нотариуса, это упростит дальнейшее оформление.

Шаг 6. Зарегистрируйте сделку в Росреестре

Обратитесь в Росреестр или МФЦ, если в вашем городе Росреестр не ведет личный прием граждан. Тоже приходите втроем, чтобы подать документы одновременно. Предоставьте сотрудникам Росреестра:

✅ удостоверение личности — паспорт гражданина РФ;

✅ правоустанавливающие документы на квартиру — договор купли-продажи;

✅ заявление на регистрацию права собственности;

✅ кадастровый паспорт на жилье;

✅ квитанцию об оплате государственной пошлины.

Сотрудникам МФЦ или Росреестра нужно предоставить оригиналы документов. Пошлина за регистрацию права собственности составляет 2 000 ₽. Ее оплачивает покупатель — то есть покупатель вашей квартиры и вы. Пошлина оплачивается отдельно для каждой сделки.

Сроки регистрации права собственности — 10 дней. Если договор купли-продажи нотариально заверен, сроки сокращаются, регистрация займет около 3 дней. При приемке документов сотрудник выдаст расписку с перечнем бумаг и сроком их подготовки. В назначенную дату получите в МФЦ или Росреестре обратно документы и новую выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Расчет — то есть передача денежных средств — возможен до регистрации договоров купли-продажи в Росреестре и после. Это зависит от первоначальной договоренности.

Налоги при альтернативной сделке

При продаже жилья по альтернативной сделке нужно заплатить налог. Он составляет 13% от полученного дохода согласно Статье 228 НК РФ . Налог платить не нужно, если недвижимость пробыла у вас в собственности длительный срок. До 1 сентября 2016 года этот срок составлял 3 года, сейчас — 5 лет. Также должны соблюдаться следующие условия:

🔺 недвижимость получена в наследство или по договору дарения от родственника;

🔺 квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением;

🔺 квартира была приватизирована.

Во всех остальных случаях от налога освобождаются те, кто владел жильем больше 5 лет.

Покупая квартиру после альтернативной продажи, вы получаете право на налоговый вычет в размере тех же 13% от стоимости жилья согласно Статье 220 НК РФ . Все условия получения вычета прописаны в законе.

Особенности альтернативной продажи недвижимости

Альтернативная сделка с несовершеннолетним ребенком

Если сделка проводится с несовершеннолетним собственником или ребенком, проживающим в квартире, дополнительно понадобится разрешение опеки. Родители должны предоставить ребенку новое жилье в собственность или деньги на личный счет, если он был собственником, или новое жилье для проживания, если он был прописан в квартире. Новая квартира должна быть не хуже старой.

Альтернативная сделка по недвижимости с ипотекой

Если собираетесь брать ипотеку на доплату за приобретаемую квартиру, она будет находиться под обременением до момента, пока вы не выплатите долг и не снимете его в Росреестре. Рекомендуем получить ипотеку заранее, чтобы не затягивать сделку. Если покупаете недвижимость, купленную ранее в ипотеку, дополнительно понадобится разрешение банка на сделку.

Альтернативная сделка при материнском капитале

Если собираетесь использовать средства материнского капитала для покупки, будете обязаны предоставить доли детям и супругу. Новая квартира будет находиться в долевой собственности. Если покупаете квартиру, которая приобреталась с материнским капиталом, продавец будет обязан написать и нотариально заверить обязательство о предоставлении детям жилья — без него сделку не зарегистрируют. Если ваша альтернативная квартира была куплена с помощью материнского капитала, вы будете должны написать обязательство и предоставить детям доли в новом жилье. Новое жилье должно быть пригодным для жизни и соответствовать нормам, прописанным в ЖК РФ.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector